Zgodnie z art. 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, stanowiący katalog zamknięty obowiązków obciążających najemcę, głównym obowiązkiem najemcy (poza płaceniem czynszu) jest utrzymywanie lokalu, pomieszczeń przynależnych do niego, w należytym stanie. Obowiązek przewidziany przez art. 6b ust. 1, jest powtórzeniem, a zarazem konkretyzacją regulacji z art. 666 k.c. nakładającego na najemcę obowiązek używania lokalu w sposób określony w umowie, a gdy takowego brak, w sposób odpowiadający właściwości i przeznaczeniu rzeczy.
Drobne naprawy połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę (art. 662 § 2 k.c.). Ponieważ kodeks nie wypowiada się w kwestii, co należy uważać za naprawy drobne, to przepis art. 6b ust. 2 Ochr. Pr. Lok. wprowadza katalog zamknięty tych napraw.
Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
Wynajmujący jest przede wszystkim zaś zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń budynku w taki sposób, by najemca miał możliwość korzystania z przedmiotu najmu.
Zgodnie z art. 662 k.c., wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Obowiązki wynajmującego nie mają charakteru katalogu zamkniętego, co nakazuje przyjąć, że w razie, gdy określony obowiązek nie obciąża najemcy (tj. nie jest wymieniony w art. 6b wspomnianej ustawy), obciąża on wynajmującego.
Naprawy o charakterze “ogólnobudynkowym” będą obciążać wynajmującego. Podobnie jest z naprawami “ogólnolokalowymi”, które, o ile nie znajdują się w katalogu art. 6b ust. 2, obciążają wynajmującego.
Kolejnym obowiązkiem obciążającym najemcę jest obowiązek utrzymania lokalu we właściwym stanie higieniczno-sanitarnym. Utrzymanie porządku w lokalu odnosi się również do systematycznego czyszczenia wywietrzników w oknach i kratek wentylacyjnych w pionach wentylacyjnych oraz używania odpowiednich preparatów, w zależności od sytuacji. Pomieszczenia muszą być regularnie wietrzone, a okna rozszczelniane.
Zgodnie z art. 662 § 3 Kodeksu cywilnego jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
Warto podkreślić, że najemca oddając lokal, nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania – na przykład za ślady drobnych zabrudzeń ścian lub przetarcia na dywanie lub sofie wynikające z normalnego jej użytkowania. Każdy z elementów wyposażenia lokalu ma swój czas zużycia, po którym powinien ulec wymianie. Jeśli jednak ściana, kanapa bądź sofa uległa zniszczeniom – na przykład najemca wylał na nią wino lub kawę i plam nie udało się usunąć lub uszkodził ją mechanicznie (np. rozdzierając materiał) – wówczas po zakończeniu najmu będzie musiał ją wymienić lub pokryć koszty naprawy szkody.
————-
Treści prezentowane na naszym blogu nie stanowią doradztwa. Nie ponosimy też odpowiedzialności za niekorzystne rozstrzygnięcia prawne czy podatkowe w indywidualnych sprawach. W celu uzyskania wiążącej informacji w kwestiach prawno-podatkowych należy skonsultować się z uprawnionymi przedstawicielami prawnymi, doradcami podatkowymi oraz odpowiednimi instytucjami rozstrzygającymi w przedmiotowych sprawach.
